O Terrai Podcast: uma nova visão sobre território e investimento
Ninguém quer comprar a sua terra. A frase, lançada de forma provocativa por Marcos Barcelos logo nos primeiros segundos do podcast, resume uma transformação profunda no mercado imobiliário e de investimentos. O que as pessoas realmente buscam, segundo ele, não é mais um pedaço de chão, mas sim um destino, uma experiência, um território com identidade. É com essa premissa que nasce o Terrai Podcast, apresentado por Marcos Barcelos e Jorge Rheimer, arquiteto e urbanista especialista em projetos complexos e sustentabilidade. O nome "Terrai" faz referência direta ao que vem da terra, e a proposta é justamente desvendar como os territórios podem ser compreendidos, valorizados e transformados em negócios rentáveis e sustentáveis.
A transformação do mercado imobiliário pós-pandemia
A pandemia de COVID-19 acelerou um movimento que já se insinuava: a fuga dos grandes centros urbanos em busca de qualidade de vida. Marcos relembra que, durante os lockdowns, as taxas de ocupação de hotéis rurais, pousadas de campo e Airbnbs em locais isolados chegaram a 100% nas janelas de flexibilização. Esse êxodo, no entanto, não se limitou a uma simples procura por imóveis baratos. Ele gerou uma demanda por experiências autênticas. As pessoas se cansaram do "mais do mesmo", das viagens pasteurizadas onde um destino é intercambiável com outro. A busca passou a ser por conexão real com o lugar, com sua cultura, sua gastronomia e sua produção.
Esse movimento também expôs os limites do modelo tradicional de loteamento. Muitos empreendimentos que surgiram no pós-pandemia simplesmente replicaram bairros urbanos em zonas rurais, asfaltando áreas e descaracterizando a paisagem. Segundo Jorge, isso não atende mais à demanda atual. O público deseja autenticidade, não uma mera transposição da cidade para o campo. Assim, a simples compra e venda de metros quadrados perdeu força, e o foco se deslocou para a criação de territórios com propósito.
Território e autenticidade: o fim do copy-paste
Jorge Rheimer explica que um projeto imobiliário contemporâneo não pode mais ser um copy-paste de fórmulas que deram certo em outro lugar. Cada território possui características próprias – insolação, hidrografia, solo, cultura local – que determinam sua vocação. A abordagem da equipe é "entrar agnóstico" em uma nova área: primeiro se pergunta o que aquele território pode oferecer, para depois empacotar uma solução que atenda ao mercado. Essa metodologia inverte a lógica convencional, que tenta forçar um projeto pré-concebido sobre o terreno.
A consequência direta é a geração de projetos únicos, impossíveis de serem replicados. Quando o visitante sente que está em um lugar singular, que não encontrará aquela mesma vivência em nenhum outro destino, o valor percebido se multiplica. Como ressaltado no diálogo, "eu não vi isso na Itália, não vi em Portugal, não vi na França ". A identidade territorial torna-se, portanto, o principal ativo.
Terroir: a expressão máxima de um território
Para ilustrar o conceito de identidade local, os apresentadores recorrem ao universo do vinho e ao termo francês terroir. Terroir não é apenas o solo onde a uva é plantada, mas a soma de todos os fatores naturais e humanos que conferem caráter único a um produto da terra. A presença de um rio que reflete luz sob os cachos, a umidade do ar, a tradição agrícola local: tudo isso compõe o terroir. Transportar essa lógica para o desenvolvimento de territórios significa reconhecer que cada área tem sua própria "expressão máxima", e que o sucesso de um empreendimento depende de se alinhar a ela, e não de ignorá-la.
Esse olhar exige que se vá "do macro para o micro". Em vez de começar pelo projeto arquitetônico, é preciso entender a região, suas cadeias produtivas, suas comunidades e a relação com a paisagem. Somente depois de decifrar esses códigos é que o desenho do empreendimento emerge, quase como uma consequência natural do território.
Turismo regenerativo: mais que sustentabilidade
O conceito de turismo regenerativo vai além da sustentabilidade, que busca apenas manter o equilíbrio. A regeneração propõe que, a partir desse equilíbrio, se obtenham ganhos líquidos para o meio ambiente, a cultura e a economia local. Um exemplo emblemático citado é o de uma vinícola visitada pela equipe, onde todos os colaboradores residem em um raio de 5 quilômetros. Antes do negócio, essas pessoas deixariam a região; com ele, tornaram-se enólogos qualificados, fixando a população e gerando perspectiva para as próximas gerações. Esse impacto social positivo é a alma do turismo regenerativo.
Para que isso seja economicamente viável, o primeiro pilar é a sustentabilidade financeira. Um negócio sustentável é aquele que resiste ao tempo, como as famílias de Portugal que produzem vinho há gerações. A longevidade de uma operação é o verdadeiro teste de sua resiliência. O Brasil, com sua diversidade de biomas e o avanço de cultivos de alto valor agregado – vinhos de dupla poda, azeites, frutas como pêssegos e berries –, oferece um campo fértil para essa nova economia do território.
Projetos que transformam territórios: Rota das Emoções e Bonito
Dois casos práticos comprovam o poder de uma abordagem territorial estruturada. O primeiro é a Rota das Emoções, consórcio que integrou os Lençóis Maranhenses, o litoral do Piauí e o Delta do Parnaíba. Por meio de um plano de desenvolvimento regional sustentável, elaborado em conjunto com ministérios e estados, regiões antes isoladas se tornaram um destino turístico sofisticado. Em cada município, foram debatidas ações interdisciplinares que geraram uma visão integrada, atraindo investimentos e criando um novo polo de turismo.
O segundo é Bonito, no Mato Grosso do Sul. A cidade se organizou de forma exemplar, com empresários e poder público alinhando interesses para criar uma experiência turística coesa. Em todas as agências, o preço dos passeios é tabelado, eliminando a concorrência predatória e focando na qualidade do serviço. Guias são treinados, falam inglês e transmitem segurança e profissionalismo. O resultado é impressionante: cerca de 80% dos visitantes são estrangeiros que valorizam essa estrutura. Bonito vende mais e melhor do que a Amazônia, evidência de que um território bem gerido pode superar destinos com apelo natural ainda maior.
Estruturação de projetos: o caminho para mitigar riscos
Transformar uma terra bruta em um produto de investimento exige estruturação rigorosa. Como alerta Jorge, "fazer direito nunca é fácil", especialmente no Brasil, onde a complexidade fundiária, ambiental e tributária é alta. O processo começa com uma due diligence urbanística para verificar se o que se deseja é juridicamente possível. Depois, é preciso elaborar um masterplan alinhado à vocação do território, analisando o mercado não como uma fotografia estática, mas como um filme: é preciso antecipar para onde as pessoas querem ir, não apenas registrar o que elas estão comprando hoje.
A mitigação de riscos é o grande diferencial para atrair capital. De acordo com os apresentadores, existem três grandes riscos em projetos greenfield: o risco de desenvolvimento (capacidade de executar arquitetônica e urbanisticamente), o risco operacional (plano de negócio que inclua toda a cadeia produtiva, da produção à hospitalidade) e o risco de construção (garantia de que a obra será entregue no custo e no prazo previstos). Apenas quando esses riscos são mapeados e controlados é que o projeto sai do papel e se torna um produto desejável na gôndola do investidor.
Capital e investimento: dinheiro tem, faltam projetos estruturados
Apesar da escassez de liquidez e da alta taxa de juros em 2026, a mensagem central é clara: dinheiro para bons projetos existe. O que não há são propostas devidamente estruturadas. Em um evento do Desenvolve Investe SP, com a presença de bancos, fundos e investidores estrangeiros, a fala que se repetiu como um mantra durante todo o dia foi: "Só dá para ir para projeto estruturado". A era do PowerPoint acabou; hoje o investidor qualificado exige mecanismos reais de mitigação de riscos, garantias e um plano de negócio robusto.
O capital internacional, em especial, está de olho em projetos que cumpram critérios ESG e demonstrem impacto social e ambiental positivo. O BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) dispõe de linhas de fomento para turismo regenerativo no Brasil. Enquanto a Colômbia já possui uma taxonomia verde que orienta esses investimentos, o Brasil ainda engatinha nessa regulamentação, o que dificulta a captação transparente e propicia o greenwashing. Para o empresário, o momento de juros altos é justamente o de estruturar, pois quando o custo do dinheiro cair, o projeto já estará pronto para ser executado e captar recursos.
Conclusão: a jornada do conhecimento e o convite
O Terrai Podcast se propõe a ser um farol nesse universo de territórios, gastronomia, vinho e turismo regenerativo. A cada episódio, os apresentadores e seus convidados vão compartilhar experiências práticas, reais e transformadoras, sempre acompanhados de um bom vinho – "porque o vinho traz a verdade", como lembra Marcos, citando os filósofos gregos. A jornada é um convite aberto: proprietários de terras, investidores e todos que desejam compreender como transformar um ativo fundiário em um legado sustentável e rentável têm agora um espaço dedicado para aprender, debater e, acima de tudo, tirar os projetos do papel. Fiquem ligados.